Droit successoral en Suisse: A quoi faut-il faire attention lors de la succession de biens immobiliers?

En Suisse, le droit successoral règle la succession à l’aide du Code civil suisse, pour autant que le défunt n’ait pas laissé de dispositions à cause de mort. Le système successoral des parentèles détermine quels sont les héritiers prioritaires et quelle est leur part dans la succession. Il est recommandé de rédiger un testament à temps, en particulier dans le cas d’indivision héréditaire importante. Si des biens immobiliers tels qu’une maison, un terrain ou un appartement en copropriété font partie de la succession, un testament permet d’éviter les conflits entre les héritiers. De plus, vous répartissez votre héritage aux héritiers qui sauront apprécier votre succession à sa juste valeur. 

Si les biens immobiliers représentent une part importante de la succession pour plusieurs héritiers, leur vente est souvent inévitable lors de la mise en œuvre de l’ordre de succession légal. Contrairement à la succession sans disposition testamentaire, le testateur est toutefois largement libre, au sens du droit successoral suisse, de léguer par testament le bien immobilier à un seul héritier ou de manière ciblée à une indivision héréditaire. Néanmoins, le droit à la part réservataire doit être pris en considération.

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Sommaire

Le système successoral des parentèles du droit successoral en Suisse régit l’ordre de succession de tous les héritiers, à l’exception des conjoints. Ceux-ci sont classés comme héritiers prioritaires. Dans ce cas, les héritiers d'une parentèle antérieure excluent les niveaux des parentèles suivantes. Plus un héritier est proche du testateur, plus son niveau de parentèle est élevé. Ainsi, les enfants du testateur font partie de la première parentèle. S’ils sont déjà décédés, ce sont les petits-enfants qui héritent à leur place. S’il n’y a pas de descendants, le système successoral de parentèle remonte dans l’arbre généalogique. En deuxième parentèle, ce sont les parents du défunt ou leurs descendants qui héritent. Si ces héritiers ne sont plus en vie, la troisième parentèle utilise les grands-parents et leurs descendants comme héritiers.



Le droit successoral suisse laisse au testateur une grande liberté pour organiser ses dispositions à cause de mort. Le testament peut être rédigé sous forme d'acte authentique ou de disposition autonome. Pour être valable, le pacte successoral doit impérativement revêtir la forme d'un acte authentique. À nouveau, la part réservataire à laquelle les héritiers ont droit de par la loi doit être prise en considération. Il convient de noter que la liberté de tester du testateur est limitée par la réserve héréditaire.

Selon le droit successoral suisse, les personnes suivantes ont droit à une réserve héréditaire : les descendants et les parents du défunt, s'il n'y a pas de descendants, ainsi que le conjoint ou le partenaire enregistré survivant. 

Ce n’est que dans quelques cas que les héritiers peuvent être déshérités conformément au droit à la part héréditaire. Il s’agit notamment de la renonciation volontaire d’un héritier ou même d’une indivision héréditaire. Dans les cas de rigueur, un constat d’indignité successorale suspend la part réservataire de la succession. C’est la raison pour laquelle les biens immobiliers font l’objet d’une attention particulière dans le cadre d’une succession. En l’absence de testament ou de pacte sur une succession, les héritiers reçoivent, par décision de justice, des lots équivalents de l’ensemble des biens en fonction de leur part héréditaire respective. 

Si la valeur du bien immobilier est trop élevée pour être attribuée en un seul lot, la vente est inévitable. Le testateur peut contourner cette difficulté en édictant lui-même une règle de partage. Dans ce cas, un héritier ou une indivision héréditaire définie hérite du bien immobilier.

Une alternative à l’héritage est la transmission de biens immobiliers de son vivant. Celle-ci offre différentes possibilités telles que des donations totales ou mixtes, par exemple liées à la reprise d’une hypothèque. Pour que les autres héritiers ne puissent pas demander a posteriori une réduction de la succession, un examen juridique et fiscal est nécessaire au cas par cas. En Suisse, chaque canton fixe de manière autonome les impôts sur les donations et les successions, de sorte que les différences régionales peuvent être importantes. Un pacte sur une succession est en outre de nature à rendre juridiquement contraignante une éventuelle renonciation à la succession. Les raisons pour lesquelles certains héritiers renoncent à une succession peuvent être les suivantes:

• Compensation financière des héritiers de leur vivant
• Reprise des dettes de l’immeuble par un héritier
• Renonciation temporaire à la succession jusqu’au décès du conjoint
• Préservation d’un bien immobilier en évitant un partage ou une vente
• Les héritiers ne sont pas intéressés par un bien immobilier à l’étranger



Les héritiers ne souhaitent pas toujours utiliser eux-mêmes le bien immobilier ou ne le peuvent pas parce que le conjoint bénéficie d’un droit d’habitation. En présence de plusieurs héritiers, il est donc souvent difficile de décider qui doit hériter de la maison familiale. Souvent, un bien immobilier dans la succession ne présente pas d’intérêt, car les héritiers possèdent déjà leur propre bien immobilier. Dans ces cas, il s’agit de connaître la valeur actuelle des biens immobilier sur le marché et de prendre une décision sur une éventuelle vente sur cette base. En tant qu’agent immobilier renommé et expert, nous nous ferons un plaisir de procéder à une évaluation immobilière en Suisse, sans engagement de votre part. 

En outre, nous vous aidons à vendre ou à louer le bien immobilier de la succession. En tant qu’entreprise immobilière à vocation internationale, nous vous conseillons, en tant qu’héritier ou en tant que copropriétaire, de manière tout aussi complète sur les particularités du droit de succession en Suisse, si des biens immobiliers se trouvent en succession à l’étranger.