Diritti e doveri in caso di proprietà per piani

L'acquisto e la detenzione di proprietà per piani sono legati a numerosi diritti e doveri. Le regolamentazioni e ordinanze più importanti concernenti la proprietà per piani sono le seguenti:

• disposizioni legali (art. 712a e segg. CC sulla proprietà per piani, art. 646 e segg. CC 

     sulla comproprietà e art. 60 e segg. CC sul diritto delle associazioni)

• atto costitutivo (contratto di vendita, atto costitutivo per la ricostituzione della 

     proprietà per piani)

• regolamento della comunione dei comproprietari per piani
• regolamento interno della comunione dei comproprietari per piani
• decisioni dell'assemblea dei comproprietari di piano

Il regolamento contiene le disposizioni relative ai diritti e agli obblighi dei comproprietari di piano, all'organizzazione della comunione e ai compiti dell'amministrazione.

Diritto esclusivo

Per quanto riguarda la proprietà per piani, l'acquirente acquisisce la comproprietà dell'intero terreno e dell'edificio che ne è stato costruito e non la proprietà esclusiva del proprio appartamento. Il comproprietario di piano gode di un diritto esclusivo sul suo appartamento (così come sul suo scantinato o soffitta e su tutti gli altri locali chiusi). A titolo di diritto esclusivo è possibile escludere un locale necessariamente circondato da pavimento, soffitto e pareti, munito di un dispositivo di chiusura e provvisto di un proprio accesso. Deve quindi esistere un'unità economica. In questo modo viene garantito che le unità di piani possano esistere individualmente senza necessitare di altre unità di piani. Il giardino e il parcheggio sin dal principio, non godono di diritto esclusivo.

Diritto di uso particolare

Bisogna distinguere il diritto esclusivo dal diritto di uso particolare, il quale garantisce all’acquirente il diritto di uso esclusivo per un utilizzo unico di componenti o impianti comuni. Autorizza il comproprietario di piano in questione all’utilizzo esclusivo. Un diritto di uso particolare può essere costituito ad esempio sugli oggetti seguenti:

• posto a sedere in giardino o parte di giardino
• terrazza sul tetto
• parcheggio auto

Naturalmente, senza l'accordo esplicito della comunione dei comproprietari di piano, non è permesso apportare modifiche strutturali a questi oggetti, perché il diritto di uso particolare permette soltanto l'uso esclusivo di componenti o impianti comuni, ma non la loro modifica. I diritti di uso particolare devono essere definiti con precisione nell'atto costitutivo o nel regolamento. Può anche essere utile disciplinare separatamente la ripartizione dei costi di manutenzione tra tali componenti. 

In generale, i comproprietari di piano devono rispettare gli altri comproprietari di piano e il loro comportamento non deve ledere i diritti degli altri comproprietari di piano.

Diritto di partecipare all'assemblea regolare dei comproprietari

Un altro diritto importante è la partecipazione all'assemblea regolare dei comproprietari. Quest'ultima viene convocata e diretta dall'amministrazione. I comproprietari hanno diritto di voto, possono presentare le loro richieste in anticipo e, se necessario, chiedere il consenso degli altri comproprietari. Possono inoltre negare il loro consenso qualora motivi importanti impediscano una decisione. Anche le decisioni della comunione possono essere prese e coordinate nell'assemblea dei comproprietari.

Diritto alla conservazione del valore

Esiste inoltre un diritto alla conservazione del valore dell’immobile. Significa che, per evitare la perdita degli investimenti già effettuati, è necessario che siano approvate determinate richieste volte esclusivamente a mantenere il valore.

L'obbligo di mantenimento

L'obbligo di mantenimento spetta invece a ogni comproprietario di piano, il quale è responsabile della manutenzione dei propri spazi soggetti a diritto esclusivo a proprio nome e per proprio conto. Ciò si estende anche a pulizia, manutenzione e rinnovo di tali spazi. Il comproprietario di piano è tenuto a segnalare tempestivamente qualsiasi difetto riscontrato in tali lavori di manutenzione nella statica comunitaria e nelle parti dell’edificio, i quali vengono eseguiti per rendere funzionale la sua unità per piani. Questo obbligo di segnalazione dei difetti sussiste naturalmente anche per gli impianti e i dispositivi appartenenti alla comunione.